Në të dalë të tunelit të Llogarasë, riviera shqiptare u shpërfaqet vizitorëve me detin e kristaltë dhe kantieret e ndërtimit, që i ngjiten shpatit të gjelbëruar të malit si metastazat e një sëmundjeje malinje.
Delta e Përroit të Palasës, një monument natyror i stampuar dikur në kartolinat që niseshin nga Shqipëria, është sot i rrethuar nga të dyja anët me vinça, ekskavatorë dhe makineri të tonazhit të rëndë. Kërcitja e llamarinave dhe e gurëve që thyhen krijon një “rang-dang” monoton përgjatë gjithë rrugës.
Rreth e qark Deltës, gjashtë biznesmenë të mëdhenj po garojnë me njëri-tjetrin se kush të ndërtojë më shumë dhe më shpejt ‘qytezën’ e tij të betonit buzë Jonit, në kurriz të mjedisit dikur të virgjër të zonës.
Ky është vizioni i qeverisë shqiptare për turizmin elitar në jug të Shqipërisë – “një punë në progres” me gropa të pluhurosura dhe vila të shtrenjta luksoze të ngjeshura si kuba betoni mbi njëra-tjetrën, me plazhe ekskluzive private dhe pak me hotele me 5 yje për turistët e pasur.
Një dekadë pas miratimit të ligjit kontrovers për investimet strategjike, riviera shqiptare ka ndryshuar rrënjësisht pamjen nga Palasa në Ksamil, ku qindramijëra metra katrorë sipërfaqe ndërtimore vilash apo rezidencash kanë përfunduar ose janë në proces.
Nga 48 projekte të investimeve strategjike të miratuara, 32 janë komplekse rezidenciale ose turistike në Tiranë dhe në zonat bregdetare të Shqipërisë. Gati gjysma e tyre janë të përqendruara në fshatrat turistikë të Bashkisë së Himarës dhe më pak në Sarandë.
“Presioni është i madh. Ne nuk na lënë të hapim një dritare, ndërkohë që ju e shihni çfarë bëhet me ndërtimet,” thotë pronarja 35-vjeçare e një hoteli të vogël, e cila refuzon të identifikohet nga frika e ndonjë pasoje.
“Ky presion duket sikur është për të na larguar. Na bëjnë të ndjejmë se nuk na duan këtu, se duan një vend të lirë pa ne,” shton ajo.
Përfaqësuesit lokalë të opozitës ankohen se investimet strategjike në jug të vendit po favorizojnë një grup të vogël oligarkësh pranë qeverisë, në dëm të komuniteteve lokale dhe pronave të tyre, të cilat mbahen peng prej vitesh pa dokumente pronësie dhe mundësi për investim.
“Investitori strategjik ka shtetin me vete, ka të gjitha letrat, ka institucionet dhe qytetarin përballë,” tha Fredi Beleri, eurodeputeti që e humbi mandatin e kryebashkiakut të Himarës në vitin 2024 për shkak të një dënimi për korrupsion në zgjedhje.
Kryetari i Bashkisë së Himarës, Vangjel Tavo i mbrojti investimet strategjike, duke i quajtur ato pjesë e pandalshme e zhvillimit të zonës. Tavo hodhi gjithashtu poshtë akuzat për tjetërsimin e pronave të banorëve.
“Zhvillimi është i pashmangshëm dhe të gjithë e kërkojnë,” tha Tavo në një intervistë me BIRN.
Investitorët përfitues
Prej vitit 2014, qeveria shqiptare ka miratuar përmes Këshillit Kombëtar të Territorit leje për ndërtimin e qindramijëra metrave katrorë në dhjetra komplekse rezidenciale dhe turistike përgjatë bregdetit të Jugut.
Një pjesë e këtyre projekteve kanë përfituar edhe statusin e investitorit strategjik, i cili mundëson sipas rastit lehtësira proceduriale dhe administrative, konsolidim të tokës private dhe përfitim të tokës publike, investime publike për infrastrukturën ndërlidhëse si dhe në raste më të rralla, ndërhyrjen e shtetit për shpronësim të pronës private.
Sipas të dhënave të siguruara nga Komiteti i Investimeve Strategjike, në total projektet e miratuara shtrihen mbi 1500 hektarë tokë, ndërkohë që kanë përfituar së bashku 342 hektarë tokë publike falas ose nën çmimin e tregut.
Vetëm në bregdetin e Jugut, qeveria ka miratuar ndërtime në 163 hektarë tokë dikur të gjelbëruar si dhe ka falur apo transferuar në favor të privatëve rreth 62 hektarë tokë publike.
Biznesmenët që i kanë përfituar këto leje janë megjithatë të kufizuar në numër.
Në bregdetin e Palasës, biznesmeni Samir Mane e ka përfituar dy herë statusin e investitorit strategjik për ndërtimin e Green Coast 1 dhe Green Coast 2, një kompleks rezidencial vilash luksoze që shtrihen në një sipërfaqe trualli prej 670 mijë metra katrorë.
Në maj të vitit 2024, Këshilli Kombëtar i Territorit miratoi edhe lejen e ndërtimit për zgjerimin e kompleksit me “Green Coast 3” që do të shtrihet në 113 mijë metra katrorë të tjerë truall. Kompania ka deklaruar se ka përfunduar tashmë 500 njësi rezidenciale dhe ka shprehur ambicien për ta shndërruar Palasën në një qendër rezidenciale me rreth 10 mijë banorë.
Në kufi me Green Coast, qeveria i ka dhënë statusin e investitorit strategjik projektit White Roads Hotel, sot në pronësi të pronarit të TV Klan, Aleksandër Frangaj.
Ndërsa në të djathtë të Deltës së Përroit të Palasës, po ndërtohen njëri mbi tjetrin katër investime të tjera strategjike – Delta Falaise Resort me zhvillues kompaninë “Delta” të Luan Muçës; Thymus Resort në pronësinë e Ilir Trebickës; San Nicholas Resort and Residences në pronësinë e kompanisë “Concord Investment” të vëllezërve Dulaku – pronarë të Vizion Plus; si dhe Dreamades Luxury Suites në pronësinë e ish-deputetit dhe bashkëshortit të ish-ministres Olta Xhaçka, Artan Gaçi.
Tre investime të tjera strategjike ndodhen përballë detit bruz të Drymadesit; Coast to Coast në pronësinë e kompanisë Gjikuria, kompleksi White Rocks i ndërtuar nga kompania Eurocol e Pandeli Carapulit si dhe Drymades Beach Resort – një hotel strategjik i nisur nga kompania Blue Bay e Mentor Mezinit, i cili iu shit për 12 milionë euro disa investitorëve të tjerë.
Dy projekte të tjera me statusin e investitorit strategjik në Dhërmi janë ende në fazat fillestare; Banyan Tree Hotel në pronësinë e kompanisë Dast, pjesë e grupit Delta dhe kompleksi turistik “Dhërmi Resort” në pronësinë e biznesmenit Lulëzim Mehmetaj dhe aktorit të humorit, Gazmend Paja.
Disa kilometra më në jug, në gjirin e Jalit, statusi i investitorit strategjik është ekskluzivitet i një biznesi të vetëm – Soleil &Sea – një kompani e regjistruar në pronësinë e dy personave të panjohur, Endri Mingollari dhe Ardit Bajraktari, por që një konflikt për pronësinë e tokës në vitin 2019 nxorri në sipërfaqe lidhjet me biznesmenin Alban Xhillari.
Statusin e investitorit strategjik e kanë përfituar gjithashtu një hotel në Borsh, një kompleks turistik në Lukovë si dhe tre projekte në Sarandë; mes të cilave resorti ekskluziv Kep Merli në pronësinë e ndërtuesit Agim Shenediela dhe resorti kontrovers në Gjirin e Manastirit që po ndërtohet nga kompania Albstar.
“Të rrethuar”
Për vite me radhë, Jali ka qenë një prej destinacioneve më të lakmuara për pushimet verore. Pavarësisht çmimeve të kripura dhe ankesave në rrjetet sociale, mijëra vizitorë janë dyndur në gjirin e vogël me gurë të bardhë dhe det të kristaltë. Por vitet e fundit, pamja është ndryshe.
Një pjesë e çadrave ishin bosh më 19 gusht, ndërsa pronarët e bareve dhe restoranteve buzë shëtitores shprehen dukshëm të pakënaqur me fitimet e këtij viti.
“Po bëhet më keq. Sa më shumë kalon koha, aq më shumë po fundoset. I kanë mbytur të gjithë njerëzit,” thotë një 35-vjeçar, pronar i një restoranti të vogël.
Njëmbëdhjetë kilometra larg gjirit të Jalit, në plazhin e Livadhit, pamja është njësoj mahnitëse, por vendasit ndajnë të njëjtin pesimizëm.
Tefta, një zonjë këmbëngulëse, pronare e një restoranti të vogël të ngritur pranë një ullishteje të trashëguar nga familja, u kthye nga emigracioni vite më parë bashkë me fëmijët, por investimet e saj janë rrudhur me kalimin e viteve.
Restoranti i saj servir në menu patëllxhanë të tymosur, çaj të ftohtë me lëng panxhari dhe sallatë me nena (lakra të egra). Megjithëse ofron diçka të rrallë për zonën, Tefta thotë se ndërtimet masive dhe paraja e madhe e kanë vënë në rrezik mbijetesën e biznesit të saj të vogël.
“Unë jam e rrethuar këtu,” thotë ajo, duke treguar hotelet luksoze përgjatë bregut të Livadhit.
Tefta thotë se përpjekjet për të mbajtur gjallë biznesin e familjes e kanë lodhur tej mase, por ajo refuzon të dorëzohet.
“U ktheva në këtë vend se isha dikushi, isha deri atje lart. E di si erdha unë këtu? Si kokoshi erdha,” thotë ajo. “Në çdo vend të botës, nga një gur e nga një gur, u ngjitëm deri atje lart, dhe vjen në vendin tënd e të heqin nga një gur e nga një gur e të dërgojnë poshtë,” shtoi ajo me zemërim.
Edhe Denis Kokaveshi, i cili drejton një parkim për kampera në Livadh, thotë se ka një dallim të madh mes mënyrës se si trajtohen investitorët e mëdhenj dhe bizneset e vogla të banorëve të zonës.
“Të vegjlit i grijnë. Nga të gjitha: nga kontrollet, nga shëndetësia, nga tatimet, nga IKMT. Bizneset e vogla nga fillimi në fund i grijnë,” thotë ai.
I dhënë pas turizmit më afër natyrës, Kokaveshi është gjithsesi në dilemë se çdo të bëjë me pronën e tij, ndërkohë që presioni për të ndërtuar është i madh.
“Jam në dilemë. Po ta ndërtoj vetëm për t’u mbrojtur nga hajnat, jo sepse më pëlqen ky stil. Është i thjeshtë dhe për njerëz që vijnë për të shijuar plazhin e qetësinë. Por qetësia, me këto hotele, ka humbur,” shton ai.
Kryetarja e degës së Partisë Demokratike në Himarë, Afrodita Dhimojani i tha BIRN se presioni i investimeve prej miliona eurove po ndryshon identitetin e zonës dhe po shkatërron trashëgiminë e saj kulturore.
“Përveç disa organizimeve që zbukurojnë vetëm fasadën për turistët, Himara ndihet e tradhtuar dhe e pambështetur në të drejtën e saj,” theksoi Dhimojani.
“Politika e shpopullimit dhe sjellja e njerëzve të tjerë si pronarë të këtij vendi i bën dëm turizmit dhe gjithë Shqipërisë,” shtoi ajo.
Vendasit janë të shqetësuar se investimet e mëdha kanë rritur çmimet dhe po e bëjnë bregdetin e jugut të paarritshëm për klientët e tyre.
“Këto investime të mëdha do të vendosin një tra në Llogara, dhe pas disa vitesh, unë dhe ti do të shkojmë në Pilur për plazh,” tha Tefta ,duke iu referuar fshatit malor të bashkisë.
Lufta për pronat
Presioni i ndërtimeve dhe investimet strategjike në rivierën shqiptare kanë sjellë shpesh përplasje për çështje pronësie. Në korrik të këtij viti, ish-kryebashkiaku i Himarës, Jorgo Goro, u dënua me vendim të formës së prerë nga Gjykata e Posaçme e Apelit pasi, në bashkëpunim me vartës dhe zyrtarë të Kadastrës, lehtësoi kalimin e sipërfaqeve të konsiderueshme të tokës shtetërore në Himarë në favor të privatëve. Pronat përfunduan të zotëruara nga një shoqëri e Artan Gaçit, bashkëshortit të deputetes socialiste Olta Xhaçka, i cili fitoi statusin e investitorit strategjik nga qeveria Rama.
Më herët, në vitin 2019, kadastra e Vlorës u pllakos nga një zinxhir dorëheqjesh, që zbuluan një përplasje të ashpër për pronat në gjirin e Jalit, aty ku qeveria kishte dhënë ndërkohë leje për investim strategjik. Përplasje të ngjashme pati edhe për tokën përreth Deltës së Përroit të Palasës. Në disa raste, Avokatura e Shtetit “luftoi” në gjykatë përballë banorëve pretendues, ndërkohë që pronat publike iu kaluan më pas me vendim qeverie investitorëve strategjikë.
Ndërkohë, banorët e zonës jetojnë prej 3 dekadash në pasiguri juridike, në mungesë të tapive për shtëpitë dhe për trojet e trashëguara.
Kristo Nina, një 73 vjeçar nga Dhërmiu, ankohet se prej vitesh endet zyrave të shtetit pa arritur të marrë dokumente. Herë i ngatërrojnë emrin, herë nuk e njohin dhe herë të tjera përfundon në procese gjyqësore me banorë të tjerë, që pretendojnë mbi të njëjtat parcela.
Nina ka shpenzuar para dhe kohë, por ende nuk ka asgjë në dorë.
“I kam bërë të gjitha: kam bërë pagesat, kam bërë dhe dokumentet, por prapë sjellja vërdallë është e pashmangshme,” thotë ai, i ulur në oborrin e shtëpisë së tij në Dhërmi.
I moshuari pretendon se pronat e tij dhe të të tjerëve janë tjetërsuar në emër të banorëve që i shisnin dhe më pas përfundonin tek investitorët strategjikë. Edhe pse pret ende vendimet e gjykatave, Nina thotë se nuk ka shpresa.
“Po të duan këta, edhe mua më nxjerrin që pjell fëmijë,” tha ai.
Kryebashkiaku Vangjel Tavo i tha BIRN se shumë prej konflikteve të pronësisë nuk kanë lidhje me investimet strategjike, por burojnë nga përplasjet mes trashëgimtarëve. Ai e pranon faktin se investitorët strategjikë janë të favorizuar nga ligji, por këmbëngul se pronat e banorëve “nuk janë prekur”.
“Unë kam një pyetje për të gjithë ata që janë skeptikë: le të dalë një person që një investitor strategjik i ka marrë pronën,” thotë ai, duke i quajtur akuzat për grabitje toke tymnajë.
Gjithsesi, Tavo nuk e mohon se mes atyre që shfaqen për të investuar, ka edhe “grabitqarë”.
“Duke mos përjashtuar – dhe këtu jam kategorik – disa grabitqarë që nuk vijnë këtu për investime strategjike apo serioze. Ka disa të tillë që blejnë një copë toke dhe përpiqen të rrethojnë edhe pjesën tjetër që i takon dikujt tjetër,” shpjegoi ai.
Kryebashkiaku Tavo shtoi më tej se procesi i regjistrimit është në rrugën e duhur dhe se sapo të përfundojë procesi i menaxhimit të pronës, banorët do të marrin certifikatat.
Përfaqësuesit e opozitës në Himarë e shohin ndryshe këtë çështje, ndërsa theksojnë se mungesa e zgjidhjes së problemit të pronave i lë banorët jashtë mundësive për zhvillim.
Beleri thotë se investimet strategjike kanë shkaktuar tensione të mëdha mes banorëve, pasi mes trashëgimtarëve janë gjetur më të dobëtit dhe janë kryer transaksione në dëm të të tjerëve. Ai pretendon gjithashtu se janë grabitur pronat e kishës apo edhe prona private.
Dhimojani akuzon se problemet e pazgjidhura të pronës janë pjesë e një përpjekjeje për uzurpim.
“Me keqardhje them se ky duket të jetë qëllimi final: uzurpimi i pronave të komunitetit lokal dhe zhveshja e qytetarëve nga e drejta e tyre themelore e pronës,” përfundoi ajo.
