Qytetarët që kanë legalizuar një banesë, por që duhet të paguajnë për truallin mbi të cilin është ndërtuar ajo, mund të përfitojnë nga një sërë lehtësish financiare që shkojnë deri në faljen e plotë të detyrimit. Megjithatë, përfitimi varet nga statusi i qytetarit, dokumentacioni që paraqet dhe respektimi i procedurave të përcaktuara nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës.
Një udhëzim i ri i këtij institucioni, i botuar në Fletoren Zyrtare të datës 22 tetor 2026, përcakton mënyrën se si do të zbatohen këto lehtësi, dokumentet që duhet të dorëzojnë qytetarët, mënyrën e llogaritjes së pagesave dhe procedurat që duhet të ndjekë Kadastra deri në shlyerjen e detyrimeve dhe regjistrimin përfundimtar të pasurisë.
Bëhet fjalë për udhëzimin nr. 811, datë 7 tetor 2026, i cili mbështetet në vendimin e Këshillit të Ministrave nr. 446, datë 26 korrik 2023. Ky vendim rregullon kalimin e pronësisë mbi parcelat ndërtimore të objekteve të legalizuara, çmimet favorizuese, kategoritë që përfitojnë falje dhe mundësinë e përdorimit të bonove të privatizimit.
Pra, faljet dhe uljet nuk janë miratuar për herë të parë tani. Ato ekzistojnë që nga viti 2023, ndërsa udhëzimi i ri sqaron dokumentacionin dhe veprimet që duhet të kryhen për zbatimin e tyre.
Por për të kuptuar se kush përfiton dhe për çfarë paguhet, fillimisht duhet shpjeguar një dallim i rëndësishëm në procesin e legalizimeve.
Një qytetar mund të ketë ndërtuar një banesë pa leje mbi një sipërfaqe toke që nuk figuron në pronësinë e tij. Nëpërmjet legalizimit, ai mund të fitojë të drejtën e pronësisë mbi objektin, por duhet të rregullohet edhe marrëdhënia juridike me truallin mbi të cilin ndodhet ndërtesa.
Kjo sipërfaqe quhet parcelë ndërtimore. Kufijtë dhe sipërfaqja e saj përcaktohen nga Kadastra në bazë të verifikimeve në terren dhe kritereve ligjore. Për kalimin e pronësisë mbi këtë parcelë, poseduesi i ndërtimit mund të ketë një detyrim financiar.
Nuk bëhet fjalë për një taksë të re mbi banesën dhe as për një detyrim që u vendoset të gjithë pronarëve të shtëpive. Pagesa lidhet me truallin që kalon në pronësi në kuadër të procedurës së legalizimit.
Nëse toka është në pronësi të një personi tjetër, ligji parashikon edhe procedurën e kompensimit të pronarit të mëparshëm. Në këto raste, kalimi i pronësisë mbi parcelën ndërtimore bëhet efektiv pas hyrjes në fuqi të vendimit përkatës të qeverisë për kompensimin, ndërsa deri atëherë ndërtesa mund të regjistrohet pa marrëdhënien përfundimtare me truallin.
Sa kushton trualli i një banese të legalizuar?
VKM nr. 446/2023 parashikon çmime favorizuese për parcelat ndërtimore të objekteve pa leje me funksion banimi.
Si rregull, çmimi për metër katror llogaritet në masën 50% të vlerës së referencës së tokës truall në zonën përkatëse, por duke respektuar disa kufij minimalë dhe maksimalë.
Për ndërtimet në njësitë administrative fshat, çmimi i parcelës varion nga 400 deri në 1,500 lekë për metër katror.
Për ndërtimet në njësitë administrative qytet, çmimi varion nga 500 deri në 2,000 lekë për metër katror.
Ndërsa për shtesat pa leje në ndërtime me leje, që kanë funksion banimi, kufijtë e çmimit janë nga 1,000 deri në 3,000 lekë për metër katror, pavarësisht vendndodhjes.
Për shembull, nëse Kadastra përcakton një parcelë prej 300 metrash katrorë dhe çmimi i zbatueshëm është 1,000 lekë për metër katror, detyrimi fillestar për truallin do të ishte 300 mijë lekë.
Megjithatë, kjo nuk është domosdoshmërisht shuma përfundimtare që qytetari duhet të paguajë, pasi legjislacioni parashikon falje dhe ulje për disa kategori.
Kush nuk paguan fare për truallin?
Sipas udhëzimit të Kadastrës dhe VKM-së së vitit 2023, nga pagesa e parcelës ndërtimore përjashtohen plotësisht poseduesit e ndërtimeve pa leje që kanë statusin e invalidit paraplegjik, tetraplegjik ose statusin e të verbrit.
Për të përfituar nga kjo lehtësi, nuk mjafton vetëm deklarimi i gjendjes shëndetësore. Qytetari duhet të paraqesë dokumentin zyrtar që vërteton statusin.
Për personat paraplegjikë dhe tetraplegjikë kërkohet vendimi përkatës i Komisionit Mjekësor të Caktimit të Aftësisë për Punë (KMCAP), rajonal ose epror.
Për personat me statusin e të verbrit kërkohet vendimi i Komisionit Mjekësor të Përcaktimit të Verbërisë ose i komisionit përkatës epror.
Nëse plotësohen kushtet ligjore, detyrimi financiar për parcelën ndërtimore falet plotësisht.
Kush përfiton ulje 50% të pagesës?
Një kategori më e gjerë qytetarësh përfiton faljen e gjysmës së detyrimit të llogaritur nga Kadastra.
Këtu përfshihen familjet që kanë në përbërjen e tyre persona me statusin e invalidit paraplegjik ose tetraplegjik, si dhe familjet me pjesëtarë që kanë statusin e të verbrit.
Përfitojnë gjithashtu familjet me persona me statusin e invalidit të punës, sipas kushteve të përcaktuara në vendimin e qeverisë, përfshirë rastet kur bashkëshorti ka këtë status.
Në këto raste kërkohet vendimi përkatës mjekësor që vërteton statusin e personit.
Nga ulja 50% përfitojnë edhe familjarët e dëshmorëve të atdheut, sipas përcaktimeve të legjislacionit. Për këtë kategori duhet të paraqitet vendimi zyrtar i dhënies së statusit “Dëshmor i atdheut”.
Një tjetër kategori janë familjet njëprindërore që kanë fëmijë në ngarkim, ku përfshihen edhe nënat e vetme.
Udhëzimi i Kadastrës sqaron se bëhet fjalë për familje ku vetëm njëri prind jeton dhe kujdeset për fëmijë të mitur ose fëmijë që varen ekonomikisht prej tij. Për të provuar këtë gjendje kërkohet certifikata familjare.
Gjithashtu, ulje prej 50% përfitojnë poseduesit e ndërtimeve pa leje që kanë mbushur moshën e pensionit. Për këtë kategori, Kadastra kërkon paraqitjen e vërtetimit të përfitimit të pensionit, të lëshuar nga Instituti i Sigurimeve Shoqërore.
Kjo do të thotë se një pensionist që plotëson kriteret dhe ka një detyrim fillestar prej 200 mijë lekësh për truallin e banesës së legalizuar mund të përfitojë uljen në 100 mijë lekë.
Familjet me ndihmë ekonomike përfitojnë ulje 30%
Një kategori e veçantë janë poseduesit e ndërtimeve pa leje që trajtohen me ndihmë ekonomike.
Për këta qytetarë, vendimi i qeverisë parashikon ulje prej 30% të vlerës së parcelës ndërtimore.
Për të përfituar, qytetari duhet të paraqesë pranë Kadastrës vërtetimin nga njësia e vetëqeverisjes vendore ku ka vendbanimin, që provon se është përfitues i ndihmës ekonomike.
Për shembull, për një detyrim fillestar prej 100 mijë lekësh, ulja 30% do ta zbriste shumën në 70 mijë lekë.
Ndërkohë, vendimi parashikon edhe përjashtime nga pagesa për disa pasuri të bashkësive fetare që kanë marrëveshje me Këshillin e Ministrave.
Këto përjashtime përfshijnë objektet e kultit, institucionet arsimore dhe objektet e shërbimeve sociale ose shëndetësore, sipas kushteve ligjore. Për këtë qëllim kërkohen dokumentet që provojnë regjistrimin, statusin juridik dhe përkatësinë e subjektit në bashkësinë fetare përkatëse.
A përfiton ulje kushdo që e ka blerë një objekt të legalizuar?
Jo domosdoshmërisht.
VKM nr. 446/2023 përcakton se faljet për shkak të statusit të veçantë mund të përfitohen vetëm një herë dhe vetëm për parcela ndërtimore për të cilat detyrimi financiar nuk është shlyer ende.
Lehtësitë mund të përfitohen edhe nga persona që nuk kanë qenë aplikuesit fillestarë për legalizim, por që i kanë fituar të drejtat mbi ndërtimin nëpërmjet trashëgimisë ose vendimit gjyqësor të formës së prerë.
Nga ana tjetër, nuk përfitojnë automatikisht nga këto lehtësi personat që nuk kanë qenë aplikues për legalizim, por që i kanë marrë të drejtat mbi ndërtimin përmes një akti noterial për kalimin e së drejtës së legalizimit ose deklaratës noteriale të aplikuesit.
Pra, mënyra se si janë fituar të drejtat mbi objektin ka rëndësi për përfitimin e faljes.
Edhe qytetarët e tjerë mund të përfitojnë ulje 20%
Përveç kategorive që përfitojnë falje të plotë ose të pjesshme, legjislacioni parashikon një tjetër lehtësi që lidhet me afatin e pagesës.
Nëse qytetari shlyen detyrimin për parcelën ndërtimore brenda 30 ditëve nga marrja dijeni për njoftimin e Kadastrës, përfiton ulje prej 20% mbi vlerën e mbetur të detyrimit.
Kjo lehtësi nuk kufizohet vetëm te pensionistët, invalidët apo familjet në ndihmë ekonomike, por zbatohet sipas kushteve të VKM-së pavarësisht funksionit të objektit pa leje.
Për shembull, një qytetar që ka një detyrim prej 150 mijë lekësh dhe e paguan brenda afatit 30-ditor mund ta ulë shumën që duhet të shlyejë në 120 mijë lekë, në rast se nuk ka përdorur forma të tjera të pagesës apo lehtësive që ndikojnë në përllogaritje.
Ulja e pagesës brenda 30 ditëve vlen edhe për objektet e dyta pa leje, në rastet e parashikuara nga ligji.
Si mund të përdoren bonot e privatizimit?
Një tjetër mundësi është përdorimi i bonove të privatizimit për të shlyer një pjesë të vlerës së truallit.
Sipas VKM-së nr. 446/2023, deri në 50% të vlerës së parcelës ndërtimore mund të paguhet me bono privatizimi, ndërsa pjesa tjetër në lekë.
Kjo nuk është një falje prej 50%, por një mënyrë alternative pagese, ku bonot përdoren për të shlyer një pjesë të detyrimit.
Nëse qytetari i përdor bonot dhe synon të përfitojë edhe uljen për pagesën e shpejtë, vendimi përcakton se ulja prej 20% llogaritet mbi vlerën e mbetur të detyrimit pas pjesës së shlyer me bono.
Udhëzimi i ri sqaron edhe një problem teknik që mund të lindë gjatë llogaritjes së pagesave me bono.
Në raste përjashtimore, kur për shkak të diferencave në përllogaritje nuk mund të zbatohet saktësisht kufiri prej 50%, drejtoritë vendore të Kadastrës mund të kryejnë një rrumbullakim minimal të shumës, vetëm për të mundësuar lëshimin dhe shlyerjen e saktë të faturës.
Ky rregull nuk lejon ndryshimin arbitrar të detyrimit apo krijimin e përfitimeve të padrejta për qytetarët.
Si njoftohet qytetari për pagesën?
Sipas VKM-së së vitit 2023, Kadastra duhet të njoftojë subjektin për pagesën e parcelës ndërtimore jo më vonë se 30 ditë nga evidentimi në terren i ndërtimit pa leje.
Njoftimi duhet të përmbajë vlerën e detyrimit, mundësinë e pagesës me pjesë dhe afatet për shlyerjen.
Udhëzimi i ri përcakton mënyrën e përgatitjes së faturës për arkëtim, e cila plotësohet nga punonjësi i autorizuar i drejtorisë vendore të Kadastrës dhe nënshkruhet elektronikisht.
Në faturë duhet të shënohen të dhënat e qytetarit, numri unik i faturës, përshkrimi i detyrimit, shuma që duhet paguar, ndarja mes lekëve dhe bonove të privatizimit kur përdoren këto të fundit, llogaria bankare e institucionit përfitues, data e lëshimit dhe afatet e pagesës.
Fatura duhet të tregojë edhe shumën që qytetari ka për të paguar nëse e shlyen detyrimin brenda 30 ditëve dhe atë që duhet të paguajë pas përfundimit të këtij afati.
Dokumenti përgatitet në tri kopje, ndërsa një kopje e faturës dhe formularit të pagesës i dërgohet qytetarit nëpërmjet e-Albania. Kur mungojnë të dhënat personale të nevojshme për identifikimin elektronik, njoftimi mund të bëhet në rrugë postare.
Në rastet kur njoftimi nuk mund të dërgohet për shkak të mungesës së adresës ose kur qytetari refuzon ta marrë, VKM-ja parashikon afishimin për 30 ditë në njësinë administrative, në ambientet e drejtorisë vendore të Kadastrës dhe publikimin në faqen zyrtare të institucionit.
Në këtë rast, afati i pagesës fillon të llogaritet nga dita pas përfundimit të afishimit.
Çfarë ndodh pasi qytetari kryen pagesën?
Pagesa e parcelës ndërtimore kryhet në llogarinë bankare të drejtorisë vendore të Kadastrës, sipas të dhënave që përmban fatura.
Gjatë pagesës duhet të përdoret referenca përkatëse, në mënyrë që shuma e paguar të lidhet me detyrimin e qytetarit.
Nëse është zgjedhur pagesa me bono privatizimi, duhet të respektohet ndarja mes vlerës në lekë dhe vlerës së mbuluar me bono, siç është përcaktuar në faturë.
Pas kryerjes së pagesës, banka i konfirmon Kadastrës informacionin financiar, ndërsa drejtoritë vendore duhet të rakordojnë periodikisht faturat e lëshuara me shumat e arkëtuara.
Rakordimi mund të kryhet në baza ditore, javore ose mujore, sipas nevojës.
Nëse një pagesë nuk identifikohet, rezulton e pjesshme ose ka të dhëna të pasakta, Kadastra duhet të kërkojë informacion shtesë nga banka ose qytetari, deri në sqarimin e plotë të detyrimit.
Në rastet kur pagesa është kryer gabim ose nuk mbulon shumën e kërkuar, qytetari njoftohet për plotësimin ose korrigjimin e saj.
Vetëm pasi pagesa të jetë verifikuar dhe rakorduar plotësisht, detyrimi financiar konsiderohet i shlyer dhe subjekti mund të vijojë procedurat e regjistrimit të pasurisë.
Po nëse qytetari nuk e paguan truallin?
Mosshlyerja e detyrimit nuk do të thotë automatikisht se banesa e legalizuar humbet statusin e saj ligjor.
VKM nr. 446/2023 parashikon që, kur detyrimi për parcelën ndërtimore nuk shlyhet brenda afatit, ndërtimi i legalizuar dhe parcela mund të regjistrohen me hipotekë ligjore.
Kjo do të thotë se mbi pasurinë regjistrohet një barrë që lidhet me detyrimin financiar të pashlyer ndaj shtetit.
Pas kryerjes së pagesës, qytetari mund të kërkojë fshirjen e hipotekës ligjore nga regjistri kadastral.
Udhëzimi i ri kërkon që ky veprim të kryhet vetëm mbi bazën e dokumentacionit të plotë që provon shlyerjen e detyrimit dhe verifikimin e tij nga Kadastra.
Drejtoritë vendore kanë detyrimin të administrojnë dhe arkivojnë dokumentacionin financiar, përfshirë mandatpagesat, në mënyrë që çdo pagesë të jetë e dokumentuar dhe e verifikueshme.
Çfarë duhet të bëjnë qytetarët?
Qytetarët që janë në proces legalizimi ose kanë marrë vendimin e legalizimit, por ende nuk kanë shlyer detyrimin për parcelën ndërtimore, duhet të verifikojnë fillimisht nëse bëjnë pjesë në kategoritë që përfitojnë falje ose ulje.
Nëse kanë një status që u jep të drejtën e lehtësisë, duhet të sigurojnë dokumentin zyrtar përkatës dhe ta paraqesin pranë drejtorisë vendore të Kadastrës që trajton pasurinë e tyre.
Ata duhet gjithashtu të kontrollojnë njoftimin dhe faturën për arkëtim, pasi aty përcaktohet shuma konkrete që duhet shlyer dhe afati për të përfituar uljen e pagesës brenda 30 ditëve.
Nëse dëshirojnë të përdorin bono privatizimi, duhet të sigurohen që kjo mënyrë pagese të jetë pasqyruar në formularin dhe faturën e lëshuar nga Kadastra.
Udhëzimi nr. 811 hyn në fuqi pas botimit në Fletoren Zyrtare, më 22 tetor 2026, dhe synon të standardizojë procedurat e përllogaritjes, dokumentimit, arkëtimit dhe verifikimit të pagesave të parcelave ndërtimore.
Në këtë mënyrë, përfitimet e parashikuara prej vitit 2023 për kategori të caktuara qytetarësh do të zbatohen nëpërmjet një procedure të detajuar, ku përcaktohet dokumentacioni që duhet të paraqesë përfituesi dhe përgjegjësia e Kadastrës për llogaritjen dhe administrimin e saktë të detyrimit. /skyweb.al
