Shqipëria po përballet me një kontrast gjithnjë e më të fortë në tregun e banesave. Vitet e fundit janë ndërtuar mijëra apartamente të reja, sidomos në Tiranë dhe në bregdet, kredia për strehim është zgjeruar me ritme të larta dhe një pjesë e kërkesës po vjen edhe nga të huajt. Megjithatë, për një familje që mbështetet kryesisht te paga, blerja e një banese është bërë gjithnjë e më e vështirë, për të mos thnë, krejtësisht e pamundur.
Kjo, pasi çmimet e apartamenteve janë rritur shumë më shpejt se të ardhurat.
Paradoksi shqiptar me strehimin lidhet me faktin se një pjesë e madhe e apartamenteve nuk janë aty ku kërkohen ose nuk kanë çmimin që mund të paguajë një familje mesatare.
Ndërkohë, rritja shumë më e shpejtë e çmimeve krahasuar me pagat po e bën pronësinë e një shtëpie gjithnjë e më të paarritshme për një pjesë të shqiptarëve.
Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se nga viti 2020 deri në fund të vitit 2024, indeksi i çmimeve të banesave në rang vendi u rrit me rreth 149%, ndërsa në Tiranë rritja arriti në 163%.
Në të njëjtën periudhë, paga mesatare bruto u rrit nga 54,951 lekë në tremujorin e katërt të vitit 2020 në 83,401 lekë në fund të vitit 2024, ose rreth 52%.
Pra, ndërsa paga mesatare është rritur afërsisht përgjysmë, çmimet e banesave janë më shumë se dyfishuar.
Kjo tablo bëhet edhe më interesante kur krahasohet me numrin e banesave që ekzistojnë në vend.
Apartamentet bosh
Sipas Censusit të vitit 2023, Shqipëria kishte 1,082,529 banesa, por vetëm 726,325 prej tyre rezultuan të banuara në momentin e regjistrimit.
Kjo do të thotë se rreth 356 mijë banesa, ose 32.9% e totalit, rezultuan të pabanuara. Te apartamentet në pallate, përqindja ishte edhe më e lartë, rreth 39.4%.
Natyrisht, kjo nuk do të thotë se 356 mijë apartamente janë sot bosh dhe gati për t’u dhënë me qira apo për t’u shitur. Një pjesë janë banesa të dyta, shtëpi pushimi, prona të emigrantëve, banesa të vjetra ose prona që për arsye të ndryshme nuk dalin në treg.
Të dhënat tregojnë se Shqipëria ka shumë banesa, por jo domosdoshmërisht banesa në vendin, gjendjen dhe çmimin që mund të përballojë një familje mesatare.
Këtë problem e ka evidentuar edhe Komisioni Ekonomik i Kombeve të Bashkuara për Europën, UNECE. Në analizën e posaçme për Shqipërinë, institucioni rendit mungesën e banesave me çmime të përballueshme në zonat që po rriten me shpejtësi si një prej problemeve kryesore të strehimit në vend.
Alternativa publike është ndërkohë shumë e vogël. Sipas Housing Europe, duke iu referuar analizës së UNECE-së, banesat sociale me qira përbëjnë vetëm rreth 0.1% të banesave të banuara në Shqipëri.
Kjo do të thotë se një familje që nuk arrin të përballojë çmimet e tregut privat ka shumë pak alternativa nëpërmjet sistemit publik të strehimit.
Një tjetër faktor që po ndikon te çmimet është kërkesa nga jashtë.
Banka e Shqipërisë raportoi se në gjysmën e dytë të vitit 2025, 25% e banesave të shitura nga agjentët dhe kompanitë e përfshira në vrojtim u blenë nga persona që nuk jetojnë në Shqipëri. Rreth gjysma e tyre ishin shtetas të vendeve të Bashkimit Europian. Vetëm gjashtë muaj më parë, kjo përqindje ishte 15%.
Kredia
Në të njëjtën kohë, shqiptarët po përdorin gjithnjë e më shumë bankat për të financuar blerjen e shtëpisë.
FMN-ja ka konstatuar se kreditë e familjeve për blerjen e banesave janë dyfishuar që nga fundi i vitit 2019. Në tremujorin e tretë të vitit 2025, kreditimi i lidhur me pasuritë e paluajtshme po rritej me rreth 14% në vit.
Disa të dhëna tregojnë edhe se sa e madhe është barra mujore për një pjesë të familjeve që marrin kredi.
Në gjysmën e dytë të vitit 2024, te kreditë në lekë për blerjen e shtëpisë së parë, më shumë se një e katërta e shumës së kredive ishte dhënë për huamarrës që duhet të paguanin këste mujore mbi 40% të të ardhurave të tyre.
Ndërkohë, rreth një e pesta e kredive financonte mbi 85% të çmimit të pronës. Pra, në këto raste, blerësi kishte vendosur më pak se 15% të vlerës së shtëpisë nga kursimet e veta.
Pikërisht për të frenuar marrjen e kredive që mund të bëhen të vështira për t’u përballuar, Banka e Shqipërisë vendosi kufij të rinj nga korriku i vitit 2025.
Për blerjen e shtëpisë së parë me kredi në lekë, banka normalisht nuk mund të financojë më shumë se 85% të vlerës së pronës, ndërsa pagesat mujore të kredisë nuk duhet të kalojnë 40% të të ardhurave të huamarrësit.
Shtrenjtimi i qirave
Presioni nuk është vetëm te blerja e një apartamenti. Ai po ndihet gjithnjë e më shumë edhe te qiratë.
Banka e Shqipërisë ka raportuar rritje të kërkesës dhe të çmimeve të qirave, veçanërisht në Tiranë dhe në zonat qendrore të kryeqytetit.
Në këtë pikë, problemi i Shqipërisë nuk është thjesht nëse ndërtohen apo jo banesa të reja. Pyetja është sa prej tyre dalin realisht në treg dhe sa prej tyre mund të përballohen nga një familje që jeton me të ardhurat e zakonshme të vendit.
UNECE rekomandon që Shqipëria të zgjerojë banesat sociale me qira, të krijojë më shumë mundësi për strehim me çmime të përballueshme dhe të gjejë mënyra për të futur në përdorim një pjesë të banesave private që sot qëndrojnë jashtë tregut. /skyweb.al
