Në Shqipëri, pallatet prej vitesh janë kthyer në një arenë debatesh të pafundme mes fqinjësh, ku secili rregullon sipas dëshirës hapësirën e tij personale, ndërsa pjesët e përbashkëta mbeten shpesh të lëna pas dore. Fasadat kthehen në mozaik ndërhyrjesh të ç’rregullta, ashensorët nuk mirëmbahen, shkallët janë në gjendje të mjerueshme dhe askush nuk mban përgjegjësi për asgjë. Të gjithë pretendojnë pronë, por askush nuk kujdeset për detyrat që sjell bashkëjetesa. Kjo ka qenë situata për shumë kohë në mungesë të një ligji të qartë që të rregullojë bashkëpronësinë në ndërtesa. Por kjo pritet të ndryshojë me hyrjen në fuqi të ligjit të ri “Për administrimin e bashkëpronësisë në ndërtesa”.
Tashmë pronari i një biznesi apo i një banesë nuk mund të ndryshojë fasadën apo të ndërtojë mbi ndërtesë pa miratimin e shumicës së asamblesë së pallatit. Në rastet e ndërtimeve shtesë, kërkohet miratim nga 75% e pronarëve, për të shmangur keqpërdorimin e pronës së përbashkët.
“Përmirësimet e mëdha ose rinesimet e pronës së përbashkët, siç janë lyerja, mirëmbajtja e fasadës, mirëmbajtja e çatisë, vendosja e sistemeve për ujë të ngrohtë, e sistemeve të ngrohjes apo ftohjes qendrore, e depozitave të ujit, gjeneratorëve, ashensorëve dhe përmirësime të tjera të kësaj natyre, ndërmerren nga asambleja vetëm nëse miratohen nga të paktën 75 për qind e kuotave pjesëmarrëse”, – thotë neni 39 i këtij ligji.
Ky ligj i ri, i miratuar në vitin 2025 dhe i dekretuar nga Presidenti më 30 korrik, sjell rregulla të reja dhe detyrime të qarta për banorët. Ndërhyrjet në fasada nuk do të jenë më një çështje personale. Ato konsiderohen tashmë pronë e përbashkët dhe çdo ndryshim duhet të miratohet nga bashkëpronarët. Çdo shkallë, tarracë, korridor, ashensor apo mur i përbashkët do të ketë status ligjor të përcaktuar. Askush nuk do të mund të vendosë një dritare të re apo të mbyllë një hapësirë pa u konsultuar me pjesën tjetër të banorëve.
Një nga risitë më të rëndësishme është krijimi i “librit të bashkëpronësisë”, një dokument i detyrueshëm që do të përmbajë të gjitha informacionet mbi ndërtesën, si ndarja e hapësirave, mënyra e administrimit dhe përgjegjësitë e secilit.
Bashkitë do të kenë afat deri më 31 dhjetor 2026 për ta përpiluar këtë dokument për pallatet ekzistuese. Për ato që janë ende në proces regjistrimi në ASHK, afati shtyhet deri më 31 dhjetor 2027. Me këtë dokument, çdo ndërtesë do të ketë një “kartelë” të vetën dhe nuk do të ketë më vend për interpretime apo keqkuptime.
Një tjetër element kyç është forcimi i rolit të administratorëve. Ata do të jenë figura ligjore me të drejta të plota pasi do të kenë NIPT, do mund të lëshojnë fatura zyrtare dhe të menaxhojnë fonde të dedikuara për mirëmbajtje. Faturat që ata lëshojnë do të kenë vlerën e një titulli ekzekutiv, që do të thotë se një banor që nuk e paguan, do përfundojë deri në përmbarim.
“Nëse bashkëpronari nuk e ka shlyer pagesën e tarifave të prapambetura as në muajin e tretë, bashkë me kamatat përkatëse, administratori ose shoqëria e administrimit informon me shkrim kryesinë dhe asamblenë e bashkëpronarëve, si dhe afishon në ambientet e ndërtesës listën e bashkëpronarëve që nuk kanë paguar dhe vlerën që detyrohen të paguajnë.
Kryesia verifikon dhe përcakton vlerën e detyrimit për pagimin e tarifave të prapambetura dhe kamatëvonesave përkatëse,”- thuhet në ligj. Pas një viti mospagese, mund të kërkohet vendosja e një kufizimi mbi pronën në Kadastër, duke e bllokuar pronën nga shitja apo dhënia me qira, deri në shlyerjen e detyrimit. Me pak fjalë, mirëmbajtja nuk do të jetë më çështje dëshire, por detyrim ligjor. Por ka dhe masa për rastet kur administratori e bën detyrën keq.
“Në rast se konstatohet nga bashkia se standardet e administrimit, të parashikuara në pikën 1 të këtij neni, nuk zbatohen brenda afateve të parashikuara, bashkia urdhëron kryerjen e tyre nga një subjekt tjetër i përzgjedhur nga lista e subjekteve që kryejnë këto shërbime. Bashkia krijon dhe përditëson një listë me subjekte që ofrojnë dhe kryejnë shërbimet e renditura në pikën 1 të këtij neni”, – thuhet në nenin 30 të këtij ligji.
Një nga sfidat më të mëdha në ndërtesat shqiptare ka qenë gjithmonë pagesa për shërbimet e përbashkëta. Shumë banorë kanë refuzuar të kontribuojnë, duke e lënë barrën mbi një pakicë ose mbi administratën vendore. Me ligjin e ri, ky fenomen pritet të marrë fund. Çdo bashkëpronar është i detyruar të paguajë pjesën e tij, në mënyrë të rregullt dhe transparente. Ligji parashikon edhe ndëshkime për mosrespektimin e këtyre detyrimeve.
Për herë të parë, vendosen edhe mekanizma për zgjidhjen e mosmarrëveshjeve. Bashkitë do të krijojnë komisione që do të mund të ndërhyjnë në rastet kur banorët nuk bien dakord. Nëse mosmarrëveshja nuk tejkalon vlerën 800 mijë lekë, ajo mund të zgjidhet në nivel vendor, pa pasur nevojë për gjyqe të stërzgjatura. Gjithashtu, parashikohen edhe gjoba për ata që shkelin rregullat e bashkëpronësisë apo refuzojnë të bashkëpunojnë.
Ky ligj sjell gjithashtu rregulla për mirëmbajtjen teknike të ndërtesave. Ndërhyrjet strukturore, siguria nga zjarri, pastrimi i përbashkët, funksionimi i ashensorëve – të gjitha këto kalojnë në përgjegjësi të përbashkët të banorëve dhe administratorit.
Nga ana tjetër, ligji lehtëson edhe procedurat për ndërtimet e reja. Ndërtuesit do të jenë të detyruar të dorëzojnë libër teknik dhe libër bashkëpronësie që në momentin e dhënies së pronave. Kjo do të thotë se që në fillim banorët do të kenë një dokumentacion të plotë dhe të qartë për të drejtat dhe detyrimet e tyre./ZERI
