Sektori bankar në vend ndodhet në kulmin e një cikli të rritjes së shpejtë të kredisë për pasuri të paluajtshme.
Të dhënat tregojnë se ekspozimi në hua për prona ka kaluar vlerën e 5 miliardë eurove. Sipas statistikave të Bankës së Shqipërisë, vlera totale e kredisë për pasuri të paluajtshme në fund të muajit maj të këtij viti arriti në 477 miliardë lekë.
Kredia për pasuri të paluajtshme është në rritje me 12.5% krahasuar me një vit më parë.
Vlera e kredisë për prona përfshin të dyja segmentet e klientëve, biznese dhe individë. Pjesa më e madhe e portofolit u takon individëve, me afërsisht 53% të ekspozimit total në hua për pasuri të paluajtshme, ndërsa diferenca prej 47% është kredi e dhënë për bizneset.
Rritja më e shpejtë po regjistrohet në segmentin e individëve, ku portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme është në rritje vjetore me 13%, ndërsa në segmentin e bizneseve, rritja e kredisë për pasuri të paluajtshme është lehtësisht më e ulët, në nivelin 12.2%.
Aktualisht, kredia për pasuri të paluajtshme përbën më shumë se gjysmën e portofolit total të kredisë së dhënë për sektorin privat të ekonomisë.
Në periudhën pas pandemisë, sektori bankar e ka rritur ndjeshëm portofolin e kredisë për prona, si për bizneset, ashtu edhe për individët. Që nga fillimi i vitit 2020, portofoli i kredisë për pasuri të paluajtshme është rritur me 130%.
Vlerësohet se kreditimi ka qenë faktor shumë i rëndësishëm në mbështetjen e kërkesës në tregun e pasurive të paluajtshme. Por, nga ana tjetër, kjo ka rritur edhe ekspozimin e sektorit bankar kundrejt ecurisë së tregut të pasurive të paluajtshme.
46% e kredisë është e siguruar me pasuri të paluajtshme
Në shumicën dërrmuese të rasteve, kreditë për pasuri të paluajtshme janë të siguruara me prona të lëna si kolateral në favor të bankave (në rastin më të zakonshëm, vetë prona e blerë me kredi).
Një krizë e mundshme në tregun e pasurive të paluajtshme do të ulte vlerën e kolateralit dhe do të ekspozonte bankat ndaj rreziqeve për humbje nga kreditë.
Sipas të dhënave më të fundit, të mesit të vitit 2025, kreditë me kolateral në formën e pasurive të paluajtshme zinin 46% të tepricës së kredisë, ose rreth 61% të kredisë së kolateralizuar.
Një shifër e tillë natyrisht që e ekspozon potencialisht sektorin bankar ndaj një krize të mundshme në sektorin e pasurive të paluajtshme.
Një rënie drastike e vlerës së tregut të pronave do të zhvlerësonte kolateralet e bankave dhe do të shkaktonte rreziqe për humbje nga kreditë, në rast të nevojës për të ekzekutuar kolateralet.
Duke pasur parasysh peshën shumë të rëndësishme të ndërtimit dhe të pasurive të paluajtshme në ekonomi, efektet e tërthorta të një krize të këtyre sektorëve në ekonomi dhe në aftësinë paguese të huamarrësve do të ishin gjithashtu serioze.
Masat e BSH duket se po japin efektet e para
Duke filluar nga mesi i vitit të kaluar, Banka e Shqipërisë nisi të aplikojë kufizime për standardet e kredidhënies së re për blerjen e banesave, duke u përpjekur të frenojë rritjen e huasë në segmentin e individëve.
Raporti tavan i kredisë ndaj vlerës në monedhën Lek është vendosur 85% për shtëpinë e parë dhe 80% për shtëpinë e dytë, ndërsa në valutë të huaj, kufiri i lejuar është 75% për shtëpinë e parë dhe 70% për shtëpinë e dytë.
Ndërsa raporti i shërbimit të borxhit ndaj të ardhurave për kreditë në Lek është në nivelin 40% për shtëpinë e parë dhe 35% për shtëpinë e dytë. Në valutë të huaj, niveli tavan është 35% për shtëpinë e parë dhe 30% për shtëpinë e dytë.
Sipas Bankës së Shqipërisë, këto masa synojnë ruajtjen e stabilitetit financiar, përballë rritjes së shpejtë të çmimeve të banesave, nëpërmjet ruajtjes së aftësisë paguese të kredimarrësve dhe cilësisë së ekspozimeve të sektorit bankar ndaj tregut të pasurive të paluajtshme.
Gjithashtu, pikërisht për shkak të rritjes së shpejtë të kredisë për pasuri të paluajtshme, Banka e Shqipërisë aplikoi vitin e kaluar për herë të parë një shtesë të posaçme në kërkesat për kapital ndaj sektorit bankar.
Shtesa kundërciklike e kapitalit u vendos për herë të parë në nivelin 0.25% (për t’u zbatuar nga 30 qershori 2025) dhe u rrit më tej në nivelin 0.5% (për t’u zbatuar nga 31 dhjetori 2025).
Deri në fund të vitit të kaluar, efekti i masave të Bankës së Shqipërisë duket se ishte i dobët. Të dhënat e Bankës së Shqipërisë treguan se kredia e re për blerje banesash arriti rekordin e ri historik prej 64.4 miliardë lekësh, ose rreth 658 milionë euro, të llogaritura me kursin mesatar të vitit të kaluar.
Kredia e re për shtëpi u rrit me 17.3% krahasuar me vitin 2024. Rritja e kredisë së re ishte edhe më e lartë në raport me rritjen prej 13% të vitit të mëparshëm.
Por, pjesa e parë e këtij viti ka treguar ngadalësim të ndjeshëm. Për 5-mujorin janar-maj 2026, kredia e re për banesa zbriti në 27.6 miliardë lekë, në rënie me 4.2% krahasuar me një vit më parë.
Në fakt, tendenca e kredisë është në përmirësim pas tremujorit të dytë dhe ngelet për t’u parë më tej gjatë vitit, nëse përfundimisht këtë vit do të kemi frenim të kredisë për shtëpi.
Çmimet vijojnë të rriten, por kryesisht nga bregdeti
Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se, në një horizont krahasimi afatgjatë, çmimet e pasurive të paluajtshme në vend kanë shënuar rritje të ndjeshme. Në raport me vitin bazë 2013, indeksi Fischer është rritur me 270%.
Të dhënat më të fundit, ndërkohë, tregojnë se rritja e çmimeve ka vazhduar, por me ritme më të ngadalësuara.
Indeksi Fischer i përllogaritur nga Banka e Shqipërisë tregoi që çmimi mesatar i banesave të shitura gjatë gjysmës së dytë të vitit 2025 u rrit me 11.7% në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar dhe me 28% në krahasim me një vit më parë.
Megjithatë, rritja vjetore e çmimeve u ngadalësua nga niveli prej 41.7% i raportuar në gjashtëmujorin e parë 2025. Në veçanti për kryeqytetin, tregu shfaqet në ngadalësim të ndjeshëm.
Indeksi i çmimeve për shitjet në Tiranë u raportua i pandryshuar ndaj gjashtëmujorit të mëparshëm dhe u rrit me 4.4% ndaj nivelit të një viti më parë. Rritja e çmimeve me bazë vjetore pësoi rënie drastike nga niveli prej 32.6% i gjashtëmujorit të parë 2025.
Banka e Shqipërisë vlerëson se kontributin kryesor në rritjen e vlerës së indeksit të përgjithshëm të çmimeve e ka dhënë rritja në vlerën e indeksit të llogaritur për zonat e bregdetit.
Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të shoqërojë një pjesë të mirë të shitjeve të pronave. Sipas agjentëve, rreth 61% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 38% të rasteve kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.
Banka e Shqipërisë raporton se gjithashtu çmimet e qirasë sipas agjentëve kanë shënuar rritje në gjashtëmujorin e dytë 2025. Informacioni mbi kërkesën dhe çmimet e qirasë vjen kryesisht nga agjentët që kryejnë aktivitet në zonën e kryeqytetit.
Sipas tyre, kërkesa e përgjithshme për marrje me qira raportohet më e lartë nga kërkesa e gjashtëmujorit të mëparshëm.
Vlerësimet e subjekteve për gjendjen e tregut dhe çmimet në tregun e banesave mbeten përgjithësisht pozitive për afatin e shkurtër dhe për afatin më të gjatë. Pritjet e agjentëve të shitjes për të ardhmen paraqiten përsëri pozitive.
Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe për periudhën më të gjatë (deri në dy vjet).
Çmimet vijojnë të rriten, por kryesisht nga bregdeti
Të dhënat e Bankës së Shqipërisë tregojnë se, në një horizont krahasimi afatgjatë, çmimet e pasurive të paluajtshme në vend kanë shënuar rritje të ndjeshme. Në raport me vitin bazë 2013, indeksi Fischer është rritur me 270%.
Të dhënat më të fundit, ndërkohë, tregojnë se rritja e çmimeve ka vazhduar, por me ritme më të ngadalësuara.
Indeksi Fischer i përllogaritur nga Banka e Shqipërisë tregoi që çmimi mesatar i banesave të shitura gjatë gjysmës së dytë të vitit 2025 u rrit me 11.7% në krahasim me gjashtëmujorin e kaluar dhe me 28% në krahasim me një vit më parë.
Megjithatë, rritja vjetore e çmimeve u ngadalësua nga niveli prej 41.7% i raportuar në gjashtëmujorin e parë 2025. Në veçanti për kryeqytetin, tregu shfaqet në ngadalësim të ndjeshëm.
Indeksi i çmimeve për shitjet në Tiranë u raportua i pandryshuar ndaj gjashtëmujorit të mëparshëm dhe u rrit me 4.4% ndaj nivelit të një viti më parë. Rritja e çmimeve me bazë vjetore pësoi rënie drastike nga niveli prej 32.6% i gjashtëmujorit të parë 2025.
Banka e Shqipërisë vlerëson se kontributin kryesor në rritjen e vlerës së indeksit të përgjithshëm të çmimeve e ka dhënë rritja në vlerën e indeksit të llogaritur për zonat e bregdetit.
Financimi nëpërmjet kredisë bankare ka vijuar të shoqërojë një pjesë të mirë të shitjeve të pronave. Sipas agjentëve, rreth 61% e pronave për banim dhe e atyre për përdorim tregtar të shitura prej tyre janë blerë me hua bankare. Nga këto, në 38% të rasteve kredia ka mbuluar deri në 60% të vlerës.
Banka e Shqipërisë raporton se gjithashtu çmimet e qirasë sipas agjentëve kanë shënuar rritje në gjashtëmujorin e dytë 2025. Informacioni mbi kërkesën dhe çmimet e qirasë vjen kryesisht nga agjentët që kryejnë aktivitet në zonën e kryeqytetit.
Sipas tyre, kërkesa e përgjithshme për marrje me qira raportohet më e lartë nga kërkesa e gjashtëmujorit të mëparshëm.
Vlerësimet e subjekteve për gjendjen e tregut dhe çmimet në tregun e banesave mbeten përgjithësisht pozitive për afatin e shkurtër dhe për afatin më të gjatë. Pritjet e agjentëve të shitjes për të ardhmen paraqiten përsëri pozitive.
Agjentët kanë pritje pozitive për ecurinë e tregut në territorin ku ata veprojnë për të ardhmen afatshkurtër dhe për periudhën më të gjatë (deri në dy vjet).
Kredia për ndërtimin, rreth 840 milionë euro
Sipas të dhënave të Bankës së Shqipërisë, në fund të muajit maj të këtij viti, kredia për sektorin e ndërtimit arriti vlerën e afërsisht 80 miliardë lekëve, ose më shumë se 840 milionë eurove.
Rritja vjetore e kredisë për ndërtimin paraqitet në nivele më të ulëta në raport me rritjen mesatare të kredisë për ekonominë dhe të kredisë për biznesin, me 3.6% krahasuar me një vit më parë.
Në harkun e viteve të fundit, kredia për ndërtimin është rritur, duke ndjekur ciklin pozitiv të zhvillimit të sektorit, por edhe të kreditimit të ekonomisë. Që prej vitit 2020, madhësia e portofolit është zgjeruar me afërsisht 78%.
Kredia për ndërtimin përbën aktualisht 15% të kredisë totale për biznesin. Megjithatë, pesha e saj është në rënie krahasuar me nivelet e vitit të kaluar. Kjo tregon se sektori bankar po e ul gradualisht ekspozimin direkt ndaj ndërtimit në strukturën e portofolit të saj të huasë për bizneset.
Duhet konsideruar, sidoqoftë, se kredia për ndërtimin nuk përfshin vetëm kreditë për ndërtesa, por edhe ato për ndërtime inxhinierike. Në veçanti, sektori bankar ka financuar në përmasa të konsiderueshme disa prej projekteve të rëndësishme të Partneritetit Publik-Privat në vitet e fundit.
Nga ana tjetër, vlerësohet se vetëm një pakicë e ndërtimeve të reja rezidenciale ndërtohen me kredi bankare. /Monitor
