Gjatë dekadës së fundit, Tirana ka përjetuar një bum ndërtimesh. Fasada moderne, reklama për “jetë europiane” dhe çmime gjithnjë në rritje. Por, pas këtij imazhi fshihet një realitet kaotik dhe gjithnjë e më i rrezikshëm për qytetarët. Agjencitë imobilare të palicencuara, mungesa e transparencës dhe politikat e pasigurta fiskale po prishin çdo ekuilibër.
Ida Ismalaj – ACQJ – Qëndra për Gazetari CIlësore
Numri i agjencive të palicencuara është rritur ndjeshëm vitet e fundit, duke krijuar një konkurrencë të padrejtë për agjencitë legale. Këto agjenci operojnë pa kontrata pune, pa licenca dhe shpesh papërgjegjësi ligjore. Sipas ekspertit të pasurive të paluajtshme Ervin Demirxhiu, agjencitë e palicencuara funksionojnë me ligjin e xhunglës, nuk respektojnë asnjë rregull ligjor dhe synojnë “të zhvasin” para nga blerësit dhe pronarët.
“Këto agjenci operojnë me komisione të ulëta për të konkurruar ato që paguajnë taksa. Për shërbime marrin nga 1-2% krahasuar me 3% të agjencive legale. Përdorin agjentë të pakualifikuar, shpesh edhe administratorë pallatesh që veprojnë si sekserë informalë, duke u përpjekur të marrin lekë nga të dyja palët, shitës dhe blerës”tha Demirxhiu.
Ana, agjente në një agjenci imobilare në Tiranë thotë se punon pa kontratë.
“Marrim një rrogë bazë shumë të ulët. Kur kërkojmë përqindjen e premtuar për komisionet kur kemi kryer transaksione, na flakin në rrugë. Transaksionet kryhen nga agjencia në fshehtësi, duke deklaruar një pjesë të parave në bankë dhe pjesën tjetër cash”nënvizon Ana.
Agjencitë legale në krizë, një imazh që po dëmtohet
Për shkak të mashtrimeve të agjencive të palicencuara, edhe agjencitë profesionale po humbasin besueshmërinë. “Njerëzit kanë filluar të thonë më mirë e shes vetë, sesa të përfshihen me agjenci” thotë eksperti i pasurive të palujtshme Ervin Demirxhiu.
Një ndër ta është Denisi, i cili ndan përvojën e tij për blerjen e një apartamenti në Tiranë. 38 vjeçari ishte interesuar në disa agjenci imobilare për blerjen e apartamentit, por kishte vënë re se për të njëjtën pronë kishte çmime të ndryshme. Kjo pasi agjencitë nuk kishin kontratë ekskluzive me pronarin dhe çmimin e vendosnin sipas interesave të tyre. Denisi tha: “Një pjesë e agjencive as nuk kishin zyra konkrete, as jurist që do ndiqte procedurat pasi do e merrja me kredi. Vendosa që apartamentin ta blej pa ndërmjetësimin e agjencive”.
Raste me mashtrimin e shitjes së apartamenteve
Dy raste mashtrimi me shitjen e apartamenteve janë goditur nga Policia e Tiranës, në korrik të vitit 2025. Një 31-vjecar i mori 75 000 euro një shtetasi për një pronë që nuk ekzistonte, ndërsa një tjetër shiti dy herë apartamentin e tij. Në pranga përfundoi edhe noterja që përpiloi 2 kontrata shitjeje për të njëjtën pronë.
Shteti në vend që të rregullojë tregun, ka krijuar pasiguri të mëtejshme. Rivlerësimi i shtyrë i pronave, një nismë që u paralajmërua, por nuk u miratua, ndikoi në bllokimin e rreth 4500 transaksioneve vetëm në vitin 2024.
Eksperti Demirxhiu u shpreh se ky proces shkatërroi agjencitë imobilare, pasi pronarët ndaluan shitjet me shpresën për të bërë rivlerësimin dhe për të paguar me pak.
Taksa mbi pronat bosh është një tjetër presion mbi pronarët që mbajnë banesa bosh për investim.
Një tjetër problem është kufizimi i kredive që u vendos në korrik të vitit 2025. Banka e Shqipërisë do të financojë vetëm 80% të çmimit të apartamentit, një masë që kufizon ndjeshëm fuqinë blerëse.
Çmimet, përballë informalitetit
Ndërkohë që kërkesa reale nuk ka ndjekur ritmin e ndërtimit, çmimet e apartamenteve janë rritur 30-70% më shumë sesa çmimi i referencës që publikon vetë shteti. Sipas ekspertes së ekonomisë Joana Shima këto çmimet përballë kostos së jetesës janë të pajustifikuara. Shkaktarët kryesorë sipas ekspertës janë blerësit e huaj, informaliteti ekonomik dhe mungesa e transparencës në treg.
Shoqata e Ndërtuesve pohon se shtrenjtimi u ndikua kryesisht nga shtimi i detyrimeve të ndërtuesve për taksën e ndikimit në infrastrukturë, pas rritjes së çmimeve të referencës. Pavarësisht çmimeve të larta, shumë apartamente të reja kanë cilësi të dobët ndërtimi, izolim i pamjaftueshëm, zhurmë, mungesë mirëmbajtjeje.
Rënia e tregut
Numri i transaksioneve të shitblerjeve të pasurive të paluajtshme pësoi rënie vitin e kaluar, sipas të dhënave nga Agjencia Shtetërore e Kadastrës (ASHK). Rënia në shitje të apartamenteve me 20% vijoi edhe në 6 mujorin e parë të 2025, ku pati 12.5% më pak kontrata të shitjes në 2024.
Shoqata Shqiptare e Pasurive të Paluajtshme (NAREA) vlerëson se një pjesë e madhe e transaksioneve në Tiranë kryhen nëpërmjet kontratave të porosisë.
Ministria e Financave ka publikuar çmimet e reja të references, ku qytetarët dhe bizneset do të kenë mundësinë të rivlerësojnë pronat e tyre, duke i përafruar me çmimet reale të tregut.
Rivlerësimi pritet të nisë nga 1 janari deri më 30 shtator 2026. Është kjo data e propozuar nga Ministria e Financave dhe e hedhur për konsultim publik. Rivlerësimi këtë herë do të jetë me një tatim prej 5%, nga 3% që ishte në fushatën e fundit të realizuar në vitin 2022. Nisma synon të rrisë transparencën në tregun e pasurive të paluajtshme dhe të sjellë më shumë të ardhura në buxhetin e shtetit, pa rritur normat tatimore ekzistuese.
Tregu imobiliar në Shqipëri sot është i shtrembëruar. Në mungesë të ndërhyrjes së shtetit për të garantuar transparencë, kontroll dhe rregulla të barabarta, qytetarët janë më të pambrojturit.
