Një apartament me vlerë totale 92 mijë euro është blerë përmes një kontrate porosie nga një qytetar i cili ka paguar 100% të shumës së përcaktuar në kontratë. Marrëveshja për prenotimin e pronës është nënshkruar te noteri, kur objekti ndodhej ende në fillimet e punimeve (në fazën e gropës).
Një tjetër rast i ngjashëm lidhet me një apartament me vlerë 59 mijë euro, ku edhe në këtë rast, blerësi ka paguar të gjithë shumën përpara përfundimit të objektit, gjithashtu në fazën e hershme të fillimit të punimeve.
Të joshur nga çmimi më i ulët sesa ai i shitjes përfundimtare, në të dyja rastet e kontratave të porosisë që “Monitor” konsultoi me një nga zyrat noteriale në Tiranë, rezultoi se blerësit kishin kryer pagesën për 100% të vlerës së apartamenteve, megjithëse ende nuk kishin marrë certifikatën e pronësisë (tapinë e pronës).
Noteri Fatmir Laçej, njëkohësisht edhe këshilltar i përgjithshëm i Unionit Botëror të Noterëve (UINL), pohoi se kjo nuk është një praktikë e rrallë në tregun shqiptar të ndërtimit.
Ai shpjegon se skema më e zakonshme e pagesave përmes kontratave të porosisë parashikon që rreth 75% e shumës të paguhet në fazën e parë të ndërtimit, që njihet si faza e ndërtimit në gropë apo faza e ngritjes së karabinës ose ngritjes së mureve, ndërsa pjesa e mbetur paguhet brenda 3 deri në 4 muajve.
“Në shumicën e kontratave përfundimtare të shitblerjes së apartamenteve rezulton se pagesa e plotë për pronën është kryer në kuadër të kontratës së porosisë. Kjo tregon qartazi se shumica e investimeve rezidenciale që po zhvillohen në vend po financohen nga vetë paratë e blerësve”, shprehet z. Laçej.
Sipas noterit Fatmir Laçej, gati 90% e projekteve në Tiranë vijojnë të financohen nga blerësit përmes kontratave të porosisë. “Në praktikën shqiptare, shumica e ndërtimeve realizohen pikërisht me fondet e porositësve.
Sipërmarrësi nuk ndërton kryesisht me kapitalin e vet, por me pagesat që kryhen nga qytetarët sipas kontratave të porosisë. Kjo do të thotë se apartamenti ndërtohet ekonomikisht me paratë e blerësit dhe jo vetëm me burimet financiare të sipërmarrësit.
Nuk ka si të ndodhë ndryshe kur një kompani sipërmarrëse me kapital 10 euro ndërton një resort me vlerë 5 milionë euro”, thekson noteri z. Laçej.
Por bumi në sektorin e ndërtimit vijon të fshehë edhe anën e errët të tij, atë të pastrimit të parave nga grupet kriminale.
Rreth 50 milionë euro është vlera totale e pasurive të paluajtshme rezidenciale të konfiskuara që administrohen nga Agjencia e Administrimit të Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara (AAPSK). Në total, numri i pasurive të paluajtshme të administruara ka arritur në 345 prona.
Të dhënat e bëra publike nga AAPSK për Monitor tregojnë se pjesa më e madhe e vlerës së këtyre pronave është përqendruar në Tiranë. Rreth 75% e vlerës totale të pronave rezidenciale të konfiskuara, ose rreth 3.4 miliardë lekë, ndodhen në Tiranë, nga një vlerë totale prej 4.6 miliardë lekësh.
Pas Tiranës, pjesën më të madhe të vlerës së pronave të sekuestruara e zënë Durrësi dhe Fieri, me rreth 9% secili të vlerës totale. Ndërsa qytetet Elbasan dhe Kavajë përfaqësojnë rreth 2% secili të vlerës së pronave të konfiskuara.
Në Sarandë dhe Berat, pesha e pronave të sekuestruara është rreth 1% për secilin qytet. Pjesa tjetër shpërndahet në qytete të tjera, me vlera më të ulëta.
Agjencia e Administrimit të Pasurive të Sekuestruara dhe të Konfiskuara (AAPSK) ushtron veprimtarinë e saj në zbatim të Ligjit nr. 34/2019 “Për administrimin e pasurive të sekuestruara dhe të konfiskuara”, i cili përcakton kompetencat dhe përgjegjësitë e saj në procesin e administrimit të këtyre pasurive.
Vendosja e masës së sekuestros mbi një pasuri nuk është kompetencë e AAPSK-së. Kjo procedurë rregullohet nga Kodi i Procedurës Penale dhe legjislacioni i posaçëm në fuqi, ndërsa AAPSK angazhohet në administrimin e pasurisë pasi ajo i kalon për administrim sipas procedurave ligjore.
Në përputhje me Ligjin nr. 34/2019, i ndryshuar, AAPSK merr në dorëzim pasuritë e sekuestruara mbi bazën e vendimeve përkatëse. Konkretisht, neni 16 i ligjit parashikon marrjen në dorëzim të pasurisë së sekuestruar në bazë të vendimit të gjykatës ose urdhrit të prokurorit, ndërsa neni 17 përcakton procedurat për marrjen në administrim të pasurive të sekuestruara me urdhër të organit administrativ kompetent.
Pas marrjes në administrim, AAPSK ka përgjegjësi për ruajtjen, mirëmbajtjen dhe administrimin e pasurisë, duke synuar mbrojtjen dhe, kur është e mundur, rritjen e vlerës së saj ekonomike.
Për vitin 2025, sipas të dhënave të Strukturës së Posaçme Kundër Korrupsionit dhe Krimit të Organizuar (SPAK), vlera e aseteve të sekuestruara dhe të konfiskuara arriti 43.5 milionë euro.
Vlera e aseteve të sekuestruara është 50% më e ulët sesa në 2024. 66% e tyre apo 28.8 milionë euro, përfaqësojnë pasuri të sekuestruara në kuadër të Kodit të Procedurës Penale.
Ndërsa pjesa tjetër, 34%, apo 14.7 milionë euro u përket pasurive të sekuestruara në kuadër të ligjit Antimafie.
Në vijim të luftës kundër korrupsionit dhe krimit të organizuar për 2025, SPAK arriti të sekuestrojë dhe konfiskojë një portofol të diversifikuar asetesh, përfshirë edhe 145 pasuri të paluajtshme.
Për vitin 2026, në mesin e muajit qershor, gjithashtu SPAK njoftoi goditjen e një grupi ndërkombëtar kriminal, të cilit iu sekuestruan një numër i lartë i pasurive të paluajtshme, përfshirë troje, apartamente, garazhe, vila, llogari bankare, shoqëri tregtare dhe pasuri të lidhura me projekte ndërtimi në Tiranë dhe zona bregdetare.
Paguan 100% të apartamentit, por objekti sekuestrohet nga SPAK. Çfarë ndodh me blerësin?
Pas këtyre objekteve që kanë rënë në rrjetën e sekuestrimeve, janë shumë individë që do të gjenden në një situatë të vështirë për të pajisur me certifikatën e pronësisë apartamentet e tyre, të blera me kontrata porosie.
Çfarë do të ndodhë me paratë e tyre? A e humbasin apartamentin? Kush i dëmshpërblen këta blerës?
Juristët dhe noterët shpjegojnë se sekuestrimi i një objekti nga SPAK nuk do të thotë se automatikisht qytetarët, që kanë blerë me kontrata porosie do të humbasin paratë e investuara, por sipas tyre në praktikë ekziston rreziku i rimarrjes së shumave të paguara.
Juristët shpjegojnë se, së pari, qytetari duhet të depozitojë padi civile në gjykatë, të dokumentojë ligjërisht origjinën e shumës së paguar për apartamentin, një proces që mund të jetë jo vetëm i vështirë, por edhe të zgjasë me vite në dyert e gjykatës.
Për juristin Jordan Daci, legjislacioni shqiptar ofron mbrojtje për qytetarët që kanë blerë një apartament në mënyrë të ligjshme dhe pa dijeni se ndërtuesi apo shitësi mund të ishte i përfshirë në aktivitete kriminale.
Ai shpjegon se blerësi në mirëbesim nuk humbet automatikisht të drejtat e tij vetëm sepse prona është bërë objekt hetimi nga SPAK. Por ai duhet të provojë se pagesat janë kryer në mënyrë të ligjshme, përmes dokumenteve bankare, kontratave dhe burimit të ligjshëm të të ardhurave.
“Çdo individ që blen një pronë në mirëbesim dhe ka përmbushur detyrimet e tij financiare ka të drejtë të fitojë pronësinë mbi sendin e blerë. Kjo mbrojtje parashikohet nga Kodi Civil.
Edhe në rastet e sekuestrimeve të kryera në kuadër të ligjit Antimafie, personat që kanë vepruar në mirëbesim gëzojnë mbrojtje. Megjithatë, ndryshe nga rastet e zakonshme, këtu duhet të provohet se apartamentet janë blerë përmes transaksioneve të ligjshme dhe se blerësit nuk kanë qenë pjesë e ndonjë skeme për pastrim parash.
Nuk mjafton vetëm të deklarosh se e ke blerë pronën. Ligjshmëria e transaksionit duhet të provohet me rrethana objektive, si dokumentacioni bankar, faturat e pagesave dhe burimi i ligjshëm i të ardhurave. Kjo i shërben çdo hetimi që mund të zhvillojë SPAK-u për të vërtetuar se blerësi nuk ka pasur asnjë lidhje me ndërtuesit dhe ka qenë thjesht një blerës në mirëbesim.
Ekziston edhe një praktikë e Gjykatës së Lartë, ku shprehimisht thuhet se të drejtat mbi sendin ndjekin fatin juridik të sendit, por të drejtat e palëve të treta në mirëbesim nuk cenohen. Për shembull, nëse një bankë ka dhënë kredi për një pasuri që më pas vihet nën sekuestro apo konfiskim, pjesa që garanton kredinë nuk mund të konfiskohet.
Ajo i takon bankës, pasi banka konsiderohet palë e tretë në mirëbesim. E njëjta logjikë juridike ndiqet edhe në këto raste”.
Për rastet e blerjeve të pronave me kontrata porosie, juristi Jordan Daci thekson se problemi nuk është mungesa e ligjit, por rastet e pagesave informale prej blerësve dhe mungesa e kapitalit financiar të ndërtuesve për të dëmshpërblyer blerësit e rregullt.
“Qytetarët janë të mbrojtur nga ligji, por shpesh mosmbrojtja e tyre vjen si pasojë e informalitetit në veprimet juridike që kryejnë. Mungesa e kujdesit i ekspozon ata ndaj rreziqeve.
Për shembull, mund të bëhet fjalë për para të kursyera ndër vite, të mbajtura në banesë dhe jo të depozituara në bankë, çka e bën të vështirë provimin e origjinës së tyre. Po kështu, në praktikë ndodh që një çmim deklarohet në kontratë për efekt të financimit bankar, ndërsa një pjesë tjetër e pagesës kryhet në dorë dhe mbetet e padeklaruar. Të gjitha këto situata e ekspozojnë individin ndaj rrezikut për të humbur të drejtat mbi pronën.
Qytetarëve që kanë vepruar në mënyrë të rregullt dhe të ligjshme nuk duhet t’u ndodhë asgjë me pronën e tyre. Ndërsa ata që kanë vepruar në informalitet do të trajtohen si bashkautorë të veprës penale dhe pasuritë e tyre do t’u nënshtrohen konfiskimit.
Ky është një rrezik që e merr çdo person kur hyn në marrëdhënie juridike me një subjekt tjetër. Nëse nuk respektohen kërkesat e ligjit, nuk mund të ketë mbrojtje të plotë juridike.
Për rastet e tjera të individëve që kanë vepruar konform ligjit, por dëmtohen nga veprimet e shoqërisë ndërtuese, ata mund t’i drejtohet gjykatës me padi civile për dëmshpërblim. Megjithatë, në praktikë, shumë prej këtyre shoqërive nuk disponojnë kapital apo pasuri të mjaftueshme për të përmbushur detyrimet që mund t’u ngarkohen me vendim gjykate”.
Por si duhet të veprojë një blerës nëse prona konfiskohet?
Noteri Fatmir Laçej shpjegon se sekuestrimi i pasurive të paluajtshme nuk është i njëjtë me konfiskimin. Sipas tij, sekuestrimi është një masë e përkohshme që vendoset gjatë hetimeve, ndërsa konfiskimi është një vendim përfundimtar i gjykatës.
“Në rastin e konfiskimit të një prone, kur porositësi ka vepruar në mirëbesim dhe ka shlyer plotësisht çmimin e saj, ai, në bazë të nenit 106 të Kodit Civil, ka të drejtë t’i kërkojë gjykatës kthimin e pronës. Nëse kthimi i pronës është i pamundur, ai mund të kërkojë kthimin e shumës së paguar.
Gjithashtu, porositësi ka të drejtë të kërkojë edhe shpërblimin e dëmit të pësuar, duke përfshirë si dëmin pasuror, ashtu edhe dëmin moral, nëse plotësohen kushtet e parashikuara nga ligji.
Pagesa e plotë e çmimit nuk është një fakt i parëndësishëm. Përkundrazi, ajo provon se qytetari ka përmbushur plotësisht detyrimin e tij kontraktor dhe ka investuar kursimet e tij në atë pasuri.
Nëse kontrata është lidhur në përputhje me ligjin, është formalizuar me akt noterial dhe pagesat janë kryer në mënyrë të dokumentuar, atëherë porositësi ka fituar një pozitë juridike që meriton mbrojtje.
Për më tepër, çdo kontratë porosie duhet të regjistrohet në Kadastër, në mënyrë që të shmanget mundësia e lidhjes së më shumë se një kontrate porosie për të njëjtën pronë, siç ka ndodhur në të kaluarën kur një regjistrim i tillë nuk ishte i detyrueshëm.
Sigurisht, masa e sekuestrimit mund të kufizojë përkohësisht ushtrimin e disa të drejtave, por ajo nuk duhet të zhdukë automatikisht interesin legjitim të blerësit në mirëbesim.
Në një shtet të së drejtës është e domosdoshme që gjykata të analizojë rast pas rasti nëse pasuria përfaqëson realisht produkt të veprimtarisë kriminale, apo është krijuar me fondet e qytetarëve që kanë vepruar në mënyrë krejtësisht të ligjshme”, shpjegon zoti Laçej.
Problemi nuk është ligji, por zvarritja e zbatimit të tij
Ndërsa për juristin Aigest Milo, partner ekzekutiv në kompaninë ligjore “KALO & ASSOCIATES”, në teori blerësi në mirëbesim mbrohet nga ligji, por ai vlerëson se në praktikë, situata është shumë më e ndërlikuar.
Sipas tij, qytetarët shpesh mbeten për vite me radhë pa mundur të përdorin apartamentin e tyre, pasi prona qëndron nën sekuestro deri në përfundim të procesit penal.
“Në parim, nëse dikush ka blerë pa dijeni për origjinën e paligjshme të parave të përdorura nga shitësi apo ndërtuesi, konsiderohet si “palë e tretë në mirëbesim” dhe gëzon mundësinë për të provuar këtë status gjatë procesit hetimor e gjyqësor.
Kjo mbrojtje nuk është automatike, duhet të kërkohet, të argumentohet me prova (kontratë, konfirmime bankare, korrespondencë) dhe të njihet formalisht nga gjykata.
Problemi në praktikë qëndron në faktin se kjo mbrojtje shpesh mbetet teorike, pasi qoftë prokuroria, qoftë gjykatat janë treguar të ngurta në heqjen nga sekuestro të pronave, duke bërë që deri sa gjykata të vendosë përfundimisht në lidhje me themelin e pretendimit të prokurorisë, prona qëndron e bllokuar dhe blerësi nuk mund as ta shesë, as ta hipotekojë, as ta përdorë lirisht, pavarësisht mirëbesimit të tij.
Çështja nuk është nëse sekuestrimi është i drejtë në vetvete, pasi si masë parandaluese është plotësisht i justifikuar, por sa kohë zgjat, sa transparent është procesi dhe a ka mekanizma që mbrojnë paralelisht palët e treta, të cilat janë në mirëbesim.
Kur sekuestrimi zgjatet për vite, dhe kur pala në mirëbesim nuk ka asnjë mjet për ta përshpejtuar apo për ta kufizuar dëmin ndërkohë, atëherë ekuilibri midis interesit publik dhe së drejtës individuale fillon të cenohet realisht”, argumenton z. Milo.
Ai shton se mekanizmat në Shqipëri janë të ngadaltë, jo gjithmonë të parashikuar qartë për këto raste specifike çka sjell që blerësi në mirëbesim të bëjë pingpong në dyert e gjykatës.
“Prokuroria shpesh mbetet e ngurtë dhe nuk e ndryshon qëndrimin edhe kur blerësi paraqet dokumentacion të plotë që vërteton mirëbesimin dhe pagesën e rregullt. Gjykatat, nga ana tjetër, shpesh kthehen thjesht në noterë të kërkesave të prokurorisë, pa e ushtruar realisht rolin e tyre kontrollues mbi bazueshmërinë e sekuestrimit ndaj palëve të treta.
Kështu, blerësi në mirëbesim gjendet të bëjë “pingpong” mes dyerve të drejtësisë pa gjetur një organ që të marrë përsipër përgjegjësinë për ta zgjidhur situatën e tij në kohë.
Edhe më e rëndë bëhet situata kur ndërtimi nuk ka përfunduar ende në momentin e sekuestrimit. Atëherë objekti rrezikon të mbetet përgjithmonë ashtu, gjysmë i ndërtuar, pa ndërtuesin që mund ta çonte deri në fund dhe pa blerësin që mund ta bëjë vetë, sepse prona është e bllokuar”, vlerëson ai./monitor
