Rritja e pandërprerë e çmimeve të banesave dhe ekspozimi gjithnjë e më i madh i bankave ndaj tregut të pronave mund ta bëjnë ekonominë shqiptare të cenueshme ndaj një goditjeje të papritur.
Paralajmërimi vjen nga agjencia ndërkombëtare e vlerësimit Moody’s, e cila evidenton për herë të parë me kaq shqetësim lidhjen mes shtrenjtimit të banesave, zgjerimit të kreditimit dhe stabilitetit të sektorit bankar.
Në vlerësimin e publikuar më 18 shtator, Moody’s thekson se nevojat e larta për huamarrje dhe rreziqet bankare të lidhura me rritjen e shpejtë të çmimeve të banesave e ekspozojnë Shqipërinë ndaj goditjeve të mundshme.
Agjencia nuk deklaron se rënia e tregut ka filluar dhe nuk përdor drejtpërdrejt termin “flluskë”. Megjithatë, evidentimi i çmimeve të larta dhe i kreditimit të shpejtë sinjalizon se tregu ka hyrë në një zonë ku një korrigjim mund të prodhojë pasoja më të gjera ekonomike.
Nëse çmimet e pronave do të pësonin një rënie të fortë, do të ulej edhe vlera e banesave të vendosura si garanci për kreditë. Kjo mund të ndikonte në cilësinë e portofolit të bankave dhe të sillte shtrëngim të kushteve të kreditimit.
Moody’s vlerëson se bankat shqiptare kanë kapitalizim të përshtatshëm, likuiditet të mirë dhe cilësi përgjithësisht të qëndrueshme të aktiveve. Por euroizimi i lartë dhe rritja e shpejtë e huadhënies për pasuri të paluajtshme mbeten burime rreziku.
Ekspozimi i bankave ndaj tregut të pronave është rritur ndjeshëm gjatë viteve të fundit. Sipas Bankës së Shqipërisë, në fund të vitit 2025 kreditë për blerjen e banesave nga individët dhe ato për pasuri të paluajtshme nga bizneset përbënin së bashku rreth 52% të portofolit të kredisë.
Vlera e këtij ekspozimi arrinte në rreth 470 miliardë lekë, ndërsa deri në fund të majit 2026 ishte rritur në 477 miliardë lekë, ose mbi 5 miliardë euro.
Kreditimi i lidhur me pronat është zgjeruar me rreth 12.5% brenda një viti dhe është më shumë se dyfishuar krahasuar me fillimin e vitit 2020.
Rritja e çmimeve është mbështetur nga kreditimi, investimet në ndërtim, blerjet nga emigrantët dhe të huajt, si dhe nga flukset financiare që janë orientuar drejt pasurive të paluajtshme.
Por nëse kërkesa ngadalësohet, kostot e financimit rriten ose flukset nga jashtë dobësohen, tregu mund të përballet me një korrigjim pas ciklit të gjatë të shtrenjtimit.
Pikërisht për të frenuar rrezikun, Banka e Shqipërisë ka vendosur kufizime për kreditë e reja, bazuar në raportin ndërmjet kredisë dhe vlerës së pronës, si dhe në raportin ndërmjet këstit dhe të ardhurave të huamarrësit.
Paralajmërimi për tregun e pronave vjen megjithëse Moody’s përmirësoi perspektivën e Shqipërisë nga “e qëndrueshme” në “pozitive” dhe konfirmoi vlerësimin sovran në nivelin “Ba3”. Agjencia parashikon rritje ekonomike prej 3.6% gjatë vitit 2026 dhe 3.5% më 2027, si dhe uljen e borxhit publik nga 52.9% në 50.2% të PBB-së.
Sinjali i Moody’s është se ekonomia shqiptare vazhdon të ketë tregues pozitivë, por bumi i ndërtimeve dhe rritja e çmimeve të banesave nuk mund të vazhdojnë pa kufi. Sa më shumë bankat dhe ekonomia lidhen me tregun e pronave, aq më të mëdha bëhen pasojat e një korrigjimi të mundshëm.
