Pronësia dhe të drejtat mbi një pronë mund të provohen edhe me dokumente alternative, kur ato nuk mund të vërtetohen përmes një regjistri publik. Mundësia parashikohet në projektligjin e ri “Për emetimin e obligacioneve të mbuluara dhe mbikëqyrjen e tyre”, i cili krijon një sistem të ri financimi për bankat.
Dispozita gjendet në nenin 6 të projektligjit dhe lidhet me pronat që përdoren si kolateral për kreditë e përfshira në grupin garantues të obligacioneve të mbuluara.
Obligacionet e mbuluara janë tituj borxhi që bankat mund t’ua shesin investitorëve për të siguruar financim afatgjatë. Si garanci për pagesën e tyre shërben një portofol i veçuar aktivesh, ku mund të përfshihen kredi hipotekore dhe pronat e vendosura si kolateral për këto kredi.
Rregulli i përgjithshëm është që pronësia, hipoteka dhe barrët mbi pronën të provohen përmes regjistrit publik. Por projektligji parashikon një përjashtim kur pronësia ose të drejtat mbi një aktiv fizik nuk mund të provohen në këtë mënyrë.
Në këto raste, banka mund të pranojë një formë alternative të provimit të pronësisë dhe të të drejtave mbi pronën. Megjithatë, kjo nuk mundësi nuk zbatohet automatikisht për çdo pronë të paregjistruar apo me dokumentacion të paplotë.
Drafti kërkon që prova alternative të sigurojë një nivel mbrojtjeje të krahasueshëm me atë që ofron regjistri publik.
Sistemi alternativ duhet t’u mundësojë palëve të interesuara të identifikojnë pronën e vendosur si kolateral, të përcaktojnë pronarin e saj, të verifikojnë barrët e regjistruara dhe të konfirmojnë se hipoteka ose garancia mund të zbatohet edhe ndaj palëve të treta.
Përpara se një kredi e tillë të futet në portofolin që garanton obligacionet, banka duhet të vlerësojë vlefshmërinë juridike të pretendimit për pagesë dhe mundësinë reale për ekzekutimin e kolateralit.
Prona duhet gjithashtu të vlerësohet nga një ekspert i kualifikuar dhe i pavarur nga procesi i dhënies së kredisë. Vlerësimi duhet të jetë aktual dhe nuk duhet të përfshijë elemente spekulative.
Në rastin e kredive të garantuara me pasuri të paluajtshme, në grupin e mbulimit mund të llogaritet një vlerë jo më e madhe se 60% e vlerës së pronës së pranuar si garanci. Kolaterali duhet të ndodhet në Shqipëri ose në një shtet anëtar të Bashkimit Europian.
Dispozita nuk legalizon një pronë, nuk zgjidh konfliktet e pronësisë dhe nuk e regjistron atë automatikisht në Kadastër. Ajo krijon vetëm mundësinë që, për qëllimet e këtij instrumenti financiar, pronësia dhe të drejtat të provohen me një mekanizëm tjetër që ofron siguri të krahasueshme juridike.
Pikërisht përcaktimi i dokumenteve që do të pranohen si prova alternative dhe institucioni që do të garantojë besueshmërinë e tyre mbeten çështjet më të rëndësishme për zbatimin e dispozitës.
Kjo merr rëndësi të veçantë në Shqipëri, ku një numër pronash vazhdon të ketë probleme me regjistrimin, dokumentacionin, mbivendosjen e titujve ose pasqyrimin e të drejtave në regjistrat publikë.
Nga njëra anë, rregulli mund të shmangë përjashtimin automatik të pronave për shkak të problemeve të regjistrimit. Nga ana tjetër, nëse mekanizmi alternativ nuk përcaktohet qartë, mund të krijojë rrezik për përfshirjen në portofolet bankare të pronave me tituj të diskutueshëm ose barrë juridike të pazbuluar.
Për këtë arsye, mënyra se si do të provohet pronësia jashtë regjistrit publik dhe standardi që do të përdoret për të garantuar siguri të barabartë me regjistrimin zyrtar pritet të jenë ndër pikat më të debatueshme të projektligjit. /skyweb.al
